Dlouhodobý pronájem nemovitosti (§ 9) v roce 2026: Jak správně danit a na jakých chytácích nepohořet?

Koupili jste investiční byt, nebo pronajímáte chalupu dlouhodobému nájemníkovi? Pak vaše příjmy spadají pod paragraf 9 zákona o daních z příjmů. Klasický pronájem je sice z daňového hlediska velmi výhodný (neplatí se z něj sociální ani zdravotní pojištění), ale skrývá v sobě několik chytáků v nájemních smlouvách a výdajích, které vám mohou při kontrole z finančáku uškodit.

Pojďme si lidsky vysvětlit, jak z pronájmu vytisknout maximum a přitom spát s čistou hlavou. 

1. Jaká je vaše výdajová strategie?

Máte dvě možnosti, jak legálně snížit daň z pronájmu. Vyberte si tu, která je pro vaši peněženku výhodnější:

• Paušální výdaje (30 %): Nejjednodušší cesta. Od příjmů odečtete 30 % (maximálně však 600 000 Kč) a nemusíte sbírat žádné účtenky ani doklady.
• Skutečné (reálné) výdaje: Vyplatí se, pokud máte vysoké náklady na opravy nebo platíte hypotéku. Do reálných výdajů patří odpisy nemovitosti, pojištění, poplatky realitce, úroky z hypotéky a prokazatelné opravy.

Pozor na fond oprav: Pokud pronajímáte byt v bytovém domě, platby do fondu oprav (příspěvky vlastníků) nejsou automaticky daňovým výdajem v plné výši. Výdajem jsou pouze tehdy, pokud byly SVJ reálně využity na konkrétní opravu nebo údržbu domu v daném roce. Samotná tvorba rezervy ve fondu oprav výdajem není!

2. Odpisy nemovitosti: Nejsilnější spojenec

• Umožňují vám dávat do nákladů samotnou hodnotu stavby (odepisuje se 30 let).
•  Pozor – pozemek pod bytem se nikdy neodepisuje, jeho cenu musíte v kupní smlouvě od textu stavby jasně oddělit. 
• Pokud začnete pronajímat až po 5 letech od koupě, musíte si nechat udělat znalecký posudek na cenu nemovitost 

3. Úroky z hypotéky: Kam s nimi?

Pokud investiční byt splácíte hypotékou, můžete úroky z úvěru uplatnit jako reálný daňový výdaj (do kolonky výdajů v přiznání). Pozor, do výdajů patří pouze čisté úroky z bankovního přehledu, nikoliv celá měsíční splátka (úmor jistiny výdajem není). Neplést s hypotékou na vlastní bydlení, kde úroky snižují přímo základ daně – u pronájmu jde o klasický provozní náklad. 

4. Paušál na auto: Výdaj navíc k reálným nákladům

Využíváte k obstarávání věcí kolem investičního bytu nebo chaty své soukromé auto? Pokud uplatňujete skutečné (reálné) výdaje, můžete do nich jako další daňový výdaj přidat paušální výdaj na dopravu. 

Pozor, pokud uplatňujete procentuální 30% paušál na pronájem, tento výdaj na auto už navíc použít nemůžete.

• 4 000 Kč měsíčně: Pokud auto používáte jak pro účely pronájmu, tak pro soukromé cesty (krácený paušál).
• 5 000 Kč měsíčně: Pokud byste auto měli vyčleněné výhradně jen pro záležitosti kolem pronájmu.

Pozor na důležité pravidlo: Tento výdaj si můžete do nákladů započítat pouze za měsíce, kdy se uskutečnila alespoň jedna cesta spojená s vaším pronájmem (např. kontrola bytu, předání klíčů, dovoz řemeslníka). Pokud v některém měsíci auto pro pronájem nevyjede, paušál za tento měsíc uplatnit nelze. Nemusíte vést žádnou složitou knihu jízd!

5. Jak správně napsat nájemní smlouvu? 

Způsob, jakým ve smlouvě definujete peníze, rozhoduje o tom, z jak velké částky budete platit daň. Smlouvu si vždy rozdělte na dvě jasné složky:

1. Čisté (holé) nájemné
2. Zálohy na služby a energie (vodné, stočné, teplo, elektřina, plyn)

Do smlouvy uveďte, že zálohy na energie jsou zúčtovatelné (např. 1× ročně). Proč je to důležité? Pokud jsou zálohy zúčtovatelné a vy je na konci roku s nájemníkem vyrovnáte, nedáváte tyto zálohy vůbec do svých zdanitelných příjmů. Vaším příjmem je pouze holé nájemné. A logicky – tyto energie pak nedáváte ani do svých daňových výdajů. Ušetříte si tím hromadu papírování a často i samotnou daň.

6. Kauce (jistota): Je to příjem?

• Kdy není příjmem: Když vám nájemník při podpisu smlouvy složí vratnou kauci (jistotu), tato částka se do příjmů v daném roce nezapočítává. Jsou to cizí peníze, které máte u sebe jen v úschově. 
• Kdy je příjmem: Když by nájemník byt zničil, vy jste si kauci legálně nechali na úhradu škody nebo na ní započetli dlužné nájemné.

Tápete v tom, zda se vám vyplatí uplatnit reálné výdaje nebo paušál? Chcete mít jistotu, že vaše nájemní smlouva nenaštve finanční úřad? Napište mi přes kontaktní formulář, projdeme vaše čísla a nastavíme vaše daně z pronájmu bezpečně a chytře.